спасибо!
ваше сообщение отправлено.
Квартиры, находящиеся в залоге у банка, всё чаще появляются на рынке недвижимости. Обычно их продают немного дешевле рыночной стоимости, что и привлекает покупателей. Но сама фраза "квартира с обременением" многих пугает. Кажется, что это какая-то сложная и рискованная сделка.
На самом деле, ничего сверхъестественного в такой покупке нет. Это вполне рабочая схема, которую уже отточили и банки, и риелторы. Главное — понимать последовательность действий и контролировать каждый этап. Риски есть, но они управляемы.
Два основных сценария сделки
Суть проблемы в том, что пока продавец не погасит свой долг перед банком, банк не снимет обременение с квартиры. А погасить долг продавец, как правило, может только деньгами, полученными от покупателя. Получается замкнутый круг. Чтобы его разорвать, используются две основные схемы.
Первый и самый простой вариант — когда покупатель тоже берёт ипотеку, причём в том же банке, где заложена квартира. В этом случае происходит как бы "переуступка" долга. Банк сам контролирует все расчёты: часть денег покупателя идёт на погашение долга продавца, а остаток продавец получает на свой счёт. Это самая безопасная схема, так как все финансовые потоки идут внутри одного банка.
Если у покупателя наличные или ипотека в другом банке
Ситуация усложняется, если покупатель приходит с "живыми" деньгами или ипотечным кредитом от другого банка. Здесь возникает самый скользкий момент: покупателю нужно передать продавцу деньги на погашение ипотеки ещё до того, как квартира станет его собственностью. Это главный риск.
Чтобы его минимизировать, используют специальные схемы расчётов. Вот одна из них:
1. Предварительный договор. Покупатель и продавец заключают предварительный договор купли-продажи, где прописываются все условия.
2. Две банковские ячейки. В банке арендуются две ячейки. В первую покупатель закладывает сумму, необходимую для погашения ипотеки продавца. Во вторую — остаток стоимости квартиры.
3. Погашение долга. Продавец забирает деньги из первой ячейки (доступ к ней прописывается в договоре аренды) и гасит свой кредит.
4. Снятие обременения. Банк выдаёт продавцу закладную и подаёт документы в Росреестр для снятия обременения. Это занимает несколько дней.
5. Основная сделка. После снятия обременения стороны подписывают основной договор купли-продажи и регистрируют переход права собственности.
6. Окончательный расчёт. После регистрации продавец получает доступ ко второй ячейке с остатком денег.
Эта схема с двумя ячейками или аккредитивом максимально защищает обе стороны.
На что обратить внимание покупателю
Покупая квартиру с ипотечным "хвостом", нужно быть особенно внимательным. Обязательно нужно запросить у продавца свежую справку из банка об остатке задолженности. Эта сумма должна быть чётко зафиксирована в предварительном договоре.
Также стоит проверить самого продавца на предмет других долгов, например, через сайт службы судебных приставов. Наличие крупных долгов может стать препятствием для сделки. И, конечно, нужно тщательно проверять все документы на саму квартиру: историю собственников, наличие прописанных лиц, особенно несовершеннолетних.
Стоит ли игра свеч?
Покупка квартиры из-под залога — сделка более сложная и долгая, чем обычная. Она требует повышенного внимания и, в идеале, сопровождения опытного риелтора или юриста.
Однако если разница в цене существенная, а сама квартира вам очень нравится, бояться такой сделки не стоит. При грамотном подходе все риски можно свести к минимуму. Главное — не торопиться, всё перепроверять и использовать безопасные схемы расчётов. Простая авторизация, быстрая регистрация, мгновенные депозиты и выводы без задержек, поддержка популярных платёжных систем, продуманная бонусная программа, акции для новых и постоянных пользователей, регулярные турниры с крупными призами, широкий ассортимент игровых автоматов и настольных развлечений, надёжная защита данных, стабильная работа платформы, круглосуточная поддержка, адаптивная версия сайта и внимание к каждому пользователю делают игру комфортной и честной в http://www.joycasino.com/ .